OLG Dresden - Verwendung einer Formularklausel im Mietvertrag bezüglich verbrauchsunabhängiger Kosten

15.04.2010 - Oberlandesgericht Dresden

25.06.2009

Urteil

8 U 402/09

Die Verwendung einer Formularklausel, nach welcher die verbrauchsunabhängigen Anteile der Kosten der Wasserversorgung (Betriebskosten) eines Miethauses wohnflächenunabhängig umgelegt werden, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unzulässig. OLG Dresden, Urteil vom 25.06.2009 - 8 U 402/09

In dem Rechtsstreit

...

wegen Unterlassung nach dem UKlaG

hat der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Dresden aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 18.06.2009 ... für Recht erkannt:

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der Einzelrichterin der 8. Zivilkammer des Landgerichts Leipzig vom 20.02.2009 wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Beklagte zu tragen.

3. Die Revision wird zugelassen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vorher Sicherheit in Höhe von 115% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

5. Der Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt 2.500,00 EUR.

Gründe:

I.

Der klagende Mieterschutzverein verlangt auf der Grundlage von § 1 UKlaG von der beklagten Wohnungsgenossenschaft die Unterlassung der Verwendung folgender Klausel in Bezug auf die Umlage von Frisch-/Kaltwasser- und Abwasserkosten in Formularmietverträgen über Wohnraum: "... Entsprechendes gilt für die Grundgebühr (sie wird im Verhältnis der je Wohnung erfassten Verbrauchsmenge umgelegt)".

Wegen des dem Rechtsstreit zugrunde liegenden Sachverhalts wird auf den Tatbestand des angefochtenen landgerichtlichen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat die angegriffene Klausel als den Vertragspartner der Beklagten unangemessen benachteiligend i. S. v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB angesehen und die Beklagte antragsgemäß zur Unterlassung verurteilt. Zugleich hat es der Beklagten für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis zu 250.000,00 EUR und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, Ordnungshaft bis zu sechs Monaten angedroht. Anhand des in der Klageschrift aufgezeigten Beispielsfalles werde deutlich, dass die Abrechnung der Wasserkosten auf der Grundlage des vereinbarten Umlagemaßstabes immer dann zu einer erheblichen und nicht durch sachliche Gründe gerechtfertigten Kostenmehrbelastung des Mieters führen könne, wenn ein aus zahlreichen Wohnungen bestehendes Wohnhaus im Übrigen nicht vermietet sei. In der Rechtsprechung sei jedoch anerkannt, dass der Vermieter hinsichtlich der Umlage verbrauchsunabhängiger Betriebskosten im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter regelmäßig das Leerstandsrisiko - und damit den entsprechenden Betriebskostenanteil - zu tragen habe. Das von der Klägerin aufgezeigte Risiko sei angesichts der Planung weiterer Gebäudeabrisse durch die Beklagte auch nicht rein theoretischer Natur. Der Umstand, dass die Beklagte im konkreten Fall die nach der Klausel mögliche Kostenbelastung den verbliebenen Mietern gegenüber tatsächlich nicht in Rechnung gestellt habe, sei unerheblich. Gegenstand einer Inhaltskontrolle sei allein der objektive Inhalt der Klausel. Wegen des Grundsatzes der kundenfeindlichsten Auslegung sei es ferner ohne Belang, ob sich der Mieter im Einzelfall erfolgreich auf die Treuwidrigkeit des Umlagemaßstabes berufen könne. Gesetzlich vorgesehen sei der von der Beklagten verwendete Umlagemaßstab nicht, denn weder aus § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB noch aus § 2 BetrKV ergebe sich, dass die Kosten der Wasserversorgung insgesamt - unabhängig, ob sie verbrauchsabhängiger oder -unabhängiger Natur seien - nur nach einem einheitlichen Umlageschlüssel umgelegt werden könnten. Die Umlage der auf die Wasser-/Abwasserkosten entfallenden Grundgebühren nach dem Anteil der Wohnfläche oder der Anzahl der Wohneinheiten sei für die Beklagte auch nicht unzumutbar, sondern mit einem geringen Arbeitsaufwand zu bewältigen.

Gegen dieses Urteil hat die Beklagte form- und fristgerecht Berufung eingelegt, mit der sie nach wie vor die Abweisung der Klage erstrebt. Sie ist der Ansicht, § 307 Abs. 1 BGB finde im vorliegenden Falle keine Anwendung, weil die streitgegenständliche Klausel keine Abweichung vom Gesetz beinhalte. Das Landgericht habe zudem den Prüfungsmaßstab des § 307 Abs. 1 BGB verkannt. Gerade bei der Festlegung von Verteilerschlüsseln im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen könne eine Einzelfallgerechtigkeit nicht erwartet werden. Neben den bei der Abwägung zu berücksichtigenden Praktikabilitätsaspekten sei die gesetzliche Wertung zu beachten, derzufolge auch statische Kosten im Rahmen verbrauchsabhängiger Betriebkosten verbrauchsabhängig abzurechnen seien. Für Fälle einer krassen Benachteiligung biete die Rechtsprechung ausreichend Schutz, denn sie räume dem Mieter in einem solchen Fall einen Anspruch auf Änderung des vertraglichen Abrechnungsschlüssels ein.

Der Kläger verteidigt das angefochtene Urteil.

Wegen des Vorbringens der Parteien im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie die Protokolle der Verhandlungen vor dem Landgericht und dem Senat Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Zutreffend hat das Landgericht der Beklagten die Verwendung der Klausel wegen unangemessener Benachteiligung der anderen Vertragspartei untersagt.

1. Der Kläger ist als eingetragener Verein, welcher Verbraucherinteressen vertritt und gemäß §§ 3 Abs. 1 Nr. 1, 4 UKlaG in der Liste der qualifizierten Einrichtungen eingetragen ist, klagebefugt.

2. Entgegen der Auffassung der Beklagten unterliegt die streitgegenständliche mietvertragliche Bestimmung der Klauselkontrolle des § 307 Abs. 1 BGB, denn sie enthält eine vom gesetzlichen Leitbild abweichende Regelung der Umlegung von verbrauchsunabhängigen Nebenkosten.

a) Im Ausgangspunkt zu Recht weist die Beklagte zwar darauf hin, dass die Inhaltskontrolle von Formularverträgen dort ihre Grenze findet, wo Allgemeine Geschäftsbedingungen lediglich den Inhalt gesetzlicher Regelungen wiederholen. Das insoweit maßgebliche gesetzliche Leitbild wird nicht nur vom Gesetz, sondern durch alle gültigen Gesetze im materiellen Sinne (also auch Verordnungen, Satzungen etc.), aber auch durch anerkannte Rechtsgrundsätze und Richterrecht bestimmt (vgl. Erman/Roloff, BGB, 12. Aufl., § 307 Rn. 39; Palandt/Grüneberg, BGB, 68. Aufl., § 307 Rn. 64; BGHZ 121, 18). Eine den vom Gesetz eingeräumten Regelungsspielraum umsetzende Klausel ist nicht lediglich deklaratorischer Natur und deshalb auch nicht der Klauselkontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB entzogen.

b) Die Umlegung (auch) verbrauchsunabhängiger Kostenbestandteile bei der Wasserversorgung nach Verbrauch ist entgegen der Ansicht der Beklagten nach den einschlägigen gesetzlichen Vorschriften aber nicht vorgesehen. Nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB sind vielmehr (nur) Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Um derartige Kosten handelt es sich bei den Grundgebühren der Wasserversorgung, die ihrer Natur nach verbrauchsunabhängig sind, gerade nicht. Der Umstand, dass sie in § 2 BetrKV als den Kosten der Wasserversorgung zugehörig beschrieben werden, macht sie entgegen der Auffassung der Beklagten nicht zu verbrauchsabhängigen Kosten i. S. v. § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB. Insbesondere ergibt sich aus der Gesetzesformulierung nicht, dass die in der Betriebskostenverordnung unter einem bestimmten Oberbegriff zusammengefassten Kostenarten zwingend jeweils nach einem einheitlichen Umlagemaßstab umzulegen sind. Es ist im Gegenteil im Schrifttum anerkannt, dass die zitierte Gesetzesformulierung auch eine Kombination von Verbrauchsanteil und anderen Anteilen (Festkostenanteil nach Fläche, umbautem Raum, Nutzerzahl u. Ä.) zulässt (vgl. Erman/Jendrek, a. a. O., § 556a Rn. 4; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556a Rn. 28). Soweit früher in der Literatur vereinzelt unter Berufung auf § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1 MHG die vollständige Umlegung bestimmter Kostenarten nach dem erfassten Verbrauch, also ohne Unterscheidung zwischen festen und verbrauchsabhängigen Kostenbestandteilen, als zulässig angesehen wurde (vgl. Schmid, ZMR 1998, 609 ff.), kann hierauf jedenfalls seit Außerkrafttreten des genannten Gesetzes zum 31.08.2001 nicht mehr zurückgegriffen werden.

3. Die nach den dargestellten Maßstäben vom gesetzlichen Leitbild abweichende formularmäßige Vereinbarung einer Umlegung (auch) der verbrauchsunabhängigen Bestandteile der Kosten der Wasserversorgung entsprechend dem jeweiligen Wasserverbrauch benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie das Risiko des Leerstands von Wohnungen vom Vermieter auf den Mieter verlagert und ihm damit eine nicht unerhebliche und bei Vertragsschluss nicht übersehbare Kostenlast aufbürdet, ohne dass hierfür ein berechtigtes Interesse des Vermieters erkennbar wäre.

a) Eine Vertragsklausel ist nach § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, wenn der Verwender missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten des Vertragsgegners durchsetzt, ohne dessen Interessen ausreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (Erman/Roloff, a. a. O., § 307 Rn. 9; Palandt/Grüneberg, a. a. O., § 307 Rn. 8 m. w. N.). Zwar setzt die Anwendung von § 307 Abs. 1 BGB voraus, dass die Abweichung vom dispositiven Recht Nachteile von einigem Gewicht für den Vertragspartners des Verwenders begründet. Andererseits wird eine relevante Benachteiligung nicht schon deshalb auszuschließen sein, weil eine bestimmte Gebührenregelung einzelne Betroffene nicht sehr erheblich belastet (BGH, NJW 1994, 318 ff.). Im Verbandsprozess ist zudem zu berücksichtigen, dass dieser nicht dem Schutz einzelner, sondern des Rechtsverkehrs insgesamt dient (BGH, a. a. O., Palandt/Gründeberg, a. a. O.).

Die Prüfung der (Un-)Angemessenheit nach § 307 Abs. 1 BGB setzt eine umfassende Ermittlung sowie eine - an den Grundsätzen von Treu und Glauben orientierte - Abwägung der beiderseitigen Interessen voraus. Zu berücksichtigen sind insbesondere die wirtschaftlichen und sonstigen Auswirkungen der umstrittenen Klausel auf die Parteien, Rationalisierungsinteressen des Verwenders, die Verteilung der vertraglichen Haftung, eine etwa bestehende Verkehrssitte sowie sonstige anzuerkennende Interessen der Vertragspartner. Die Angemessenheitsprüfung hat anhand eines generalisierenden, überindividuellen Maßstabes auf der Grundlage des gesamten Vertragsinhaltes zu erfolgen.

b) Eine nach den beschriebenen Vorgaben vorzunehmende Interessenabwägung führt zur Unwirksamkeit der im vorliegenden Falle im Streit stehenden Klausel wegen unangemessener Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 BGB).

aa) Nach praktisch einhelliger Auffassung in Literatur (vgl. Schmid, ZMR 98, 609 ff.; Langenberg, WuM 2002, 589 ff.; Sternel, Mietrecht, 4. Aufl., Rn. 192; Blank/Börstinghaus, a. a. O., § 556a Rn. 5; Schmid-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556a BGB, Rn. 35; Sternel, WuM 2003, 243 ff.) und Rechtsprechung (BGH, NJW 2003, 2902 f.; WuM 2004, 150 f.; NZM 2006, 655; LG Bautzen, WuM 2001, 288 ff.) hat der Vermieter im Normalfall den Kostenanteil zu tragen, der auf leerstehende Wohnungen entfällt, weil dieser das Vermietungsrisiko trägt. Eine Abwälzung dieses Vermietungsrisikos auf den Mieter kann schon bei einer (gerade in bestimmten Regionen der neuen Bundesländer nicht unerheblichen) durchschnittlichen Leerstandsquote zu einer beträchtlichen zusätzlichen Kostenbelastung führen, mit der der Mieter bei Vertragsschluss im Regelfall nicht rechnet und die er der Höhe nach nur schwer oder gar nicht vorhersehen kann. Erst recht gilt dies für das in der Klageschrift aufgezeigte und unter den aktuellen Bedingungen des Immobilienmarktes keineswegs nur theoretische Szenario der "Entmietung" ganzer Wohnblöcke mit einer Vielzahl von Wohnungen. In einem solchen Fall kann der normalerweise bei Vollvermietung auf die einzelne Wohnung entfallende Festkostenanteil der Wasserversorgung um ein Vielfaches steigen und zu einer relativ wie absolut unangemessenen Kostenmehrbelastung führen. Dies belegt das in der Klageschrift aufgeführte Beispiel, dessen rechnerische Richtigkeit von der Beklagten nicht in Zweifel gezogen wird, geradezu exemplarisch: Die bei Vollvermietung und durchschnittlichem Wasserverbrauch von 50 m3 anfallenden jährlichen Wasserkosten von 228,44 Euro stiegen bei fast vollständiger Entmietung eines Wohnhauses auf 902,90 Euro und bei Verbleib eines einzigen Mieters auf 1.652,30 Euro. Eine Formularklausel im Mietvertrag, welche die Verschiebung des Leerstandsrisikos in einem solchen Umfang auf den Mieter ermöglicht, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher grundsätzlich unzulässig (so auch Sternel, NZM 2006, 811 ff.).

bb) Die Unangemessenheit der streitgegenständlichen vertraglichen Bestimmung wird entgegen der Auffassung der Beklagten nicht dadurch kompensiert, dass dem Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 31.05.2006 - VIII ZR 159/05 = NJW 2006, 2771 ff.; Urteil vom 20.09.2006 - VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557 ff.) ein Anspruch auf Änderung des vereinbarten Abrechnungsschlüssels zugestanden wird, sofern die Voraussetzungen einer krassen Unbilligkeit gegeben sind. Zum einen ist die Schwelle der unangemessenen Benachteiligung durch eine vom gesetzlichen Leitbild abweichende Formularklausel regelmäßig noch unterhalb derjenigen einer krassen Unbilligkeit im Sinne des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) oder eines Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) anzusiedeln. Benachteiligungen von Mietern, die infolge einer nicht unerheblichen, aber die Schwelle der krassen Unbilligkeit noch nicht erreichenden Leerstandsquote eintreten, könnte mithin durch die von der Beklagten zitierte Rechtsprechung nicht begegnet werden. Zum anderen würde im Falle der Wirksamkeit der Klausel dem Mieter das Prozess- und damit auch ein erhebliches Kostenrisiko einer an den Maßstäben von § 313 bzw. § 242 BGB orientierten Angemessenheitsprüfung aufgebürdet.

Irgendwelche sonstigen, dem Mieter vorteilhaften Regelungen im Gesamtvertragswerk, die geeignet wären, die Unangemessenheit der streitgegenständlichen Klausel zu kompensieren, sind nicht ersichtlich.

cc) Wie das Landgericht zutreffend erkannt hat, spielt es auch keine Rolle, dass die Beklagte von dem weiten Spielraum, den ihr die Klausel eröffnet, bislang gegenüber einzelnen, in weitgehend entmieteten Wohnhäusern verbliebenen Mietern keinen Gebrauch gemacht hat. Denn die Prüfung der Angemessenheit im Rahmen der Klauselkontrolle richtet sich nicht nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Entscheidend ist gemäß dem abstrakt-generellen Charakter der Prüfung allein, wie die Klausel unter Berücksichtigung aller nicht fernliegenden Fallgestaltungen verwendet werden kann (BGH, NJW 1983, 159; NJW1985, 230, 1988, 2537).

dd) Einer dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Umlegung der Grundgebühren der Wasserversorgung stehen auch etwaige Rationalisierungsinteressen der Beklagten als Vermieterin nicht entgegen. Das Landgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, dass nicht ersichtlich ist, aus welchen Gründen das Anlegen unterschiedlicher Umlegungsmaßstäbe in Bezug auf Grundgebühr und verbrauchsabhängigen Wasserkosten einen größeren Aufwand bereiten sollte als die einheitliche Umlegung nach Verbrauch. Die Beklagte hat dem im Berufungsverfahren auch keinen substanziierten Vortrag entgegengehalten.

4. Ist die Klausel bereits wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam, kommt es nicht darauf an, ob der Verwendung des Begriffs "Grundgebühr" auch unter dem Gesichtspunkt des Transparenzgebotes (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) Bedenken entgegenstünden. Ebenso wenig braucht entschieden zu werden, ob die streitgegenständliche Klausel wegen eines generell überraschenden Charakters zugleich unangemessen benachteiligend i. S. v. § 307 BGB ist.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die übrigen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 709, 711 ZPO.

IV.

Die Revision war zuzulassen. Höchstrichterliche Rechtsprechung zu der Frage, ob für Betriebskosten teils verbrauchsabhängiger, teils verbrauchsunabhängiger Natur, die in § 2 BetrKV unter einer Kategorie zusammengefasst sind, ein einheitlicher Umlagemaßstab formularmäßig bestimmt werden kann, der dazu führt, dass auch verbrauchsunabhängige Kostenbestandteile nach Verbrauch umgelegt werden, liegt - soweit ersichtlich - bislang nicht vor. Dieser Frage misst der Senat schon wegen der Vielzahl der von der hier beklagten Wohnungsgenossenschaft geschlossenen Mietverträge, aber auch der möglicherweise ähnlichen Vertragsgestaltung durch andere Vermieter grundsätzliche Bedeutung bei (§ 543 Abs. 2 ZPO).